Darcy Berssone, conceitua de forma cirúrgica, a logística do que é, como se constitui o tenant mix, vejamos:

Ao planejar a construção do shopping center, o empreendedor há de deter-se na questão tópica da melhor localização do empreendimento. Será imprescindível que o terreno seja suficientemente grande para comportar, não apenas as lojas, mas também, e talvez até principalmente, todas as comodidades e atrativos, inclusive de lazer, que se aninham no shopping. Considerará, paralelamente, que o empreende para a sociedade de um tipo singular: a do automóvel, isto é, a motorizada, para qual a distância do centro da cidade será menos relevante. Ainda na fase de planejamento, terá de ter em vista que a estrutura da entidade atribuirá maiores espaços a usos ou atividades comuns do que às lojas, tais como estacionamento, parques de diversões, espaçosos corredores que são verdadeiras ruas internas (malls), elevadores, rampas e escadas rolantes, serviços estranhos ao comércio lojista (bancos, correios e telégrafos, telefones, assistência médica, segurança, etc.). O arranjo tecnológico de todas essas coisas é o chamado tenant mix .

Distribuição das lojas (tenant mix) de acordo com planejamento já traçado desde a construção do shopping, indicando a localização das lojas, de conformidade com o ramo do negócio, o tamanho e a importância do estabelecimento – lojas-âncoras, que exercem uma polarização maior da clientela, e as lojas satélites.

De fato, o prévio planejamento levado a efeito pelo empreendedor de shopping center, no que se refere às necessidades a serem atendidas de terminado público alvo, em sua localidade física, constituem os primeiros sinais do tenant mix. A partir dos referidos estudos, o empreendimento será constituído com operações comerciais que possam atender a demanda e assim, cumprir com o plano do negócio.

Explica Gladston Mamede que tal estratégia configura uma tecnologia complexa, detida por poucos, a qual se afirma na arquitetura do imóvel, passa pela definição do público, padrões de qualidade e estética, além da racional distribuição das mais diversas lojas dentro do centro de compras .

Conforme se nota, o planejamento decorrente das melhores práticas de mercado, faz com que o conjunto de operações dos lojistas alocados constitua, de forma harmônica, uma estrutura hábil não só ao atendimento do público, como também uma forma de geração de renda, propiciando, ainda que na esfera da expectativa, retorno financeiro para todos os envolvidos na cadeia.

Esse é o contexto abordado por Carlos Geraldo Langoni , quando declara que o mix viabiliza uma convivência lucrativa entre grandes e pequenos empreendimentos, ainda segundo o autor, em nenhuma outra forma espontânea de aglomeração de unidades comerciais esta transferência pode-se dar de forma tão intensa como ocorre nos shoppings centers.

Nesse sentido, uma vez inaugurado o shopping center, na hipótese do planejamento prévio não se efetivar na medida estudada, caberá ao empreendedor analisar o comportamento do mercado, e realizar as devidas adequações, a fim de fomentar, ou, no mínimo, manter a frequência do público. Um cenário a garantir a atração do público e, assim, viabilizar que, tanto o empreendimento, quanto os lojistas, tenham lucratividade em suas respectivas operações. Tudo porque, o principal alvo da livre iniciativa é o lucro.

Pressupõe-se, em suma, que o empreendimento em questão é sinônimo de frequência de pessoas, e, consequentemente, de um alto percentual de vendas resultante da estratégia remunerada que viabilizou estudos, análise de mercado, construção, bem como a organização racional dos espaços ocupados pelos lojistas.

Será essa uma premissa incontroversa?

O presente trabalho não pretende constituir certezas, mas sim provocações, principalmente, em função da competitividade que o e-commerce vem trazendo aos empreendedores que operam tão somente em local físico. Os consumidores que antes precisavam sair de suas casas, atraídos pelo shopping center, agora possuem outras formas de atenderem as necessidades de consumo, não se sujeitam mais ao limite físico de opções que todo e qualquer lojista tem em seu empreendimento.

Segundo o sítio eletrônico de maior referência sobre dados deste nicho de mercado, o e-commerce cresceu 12,1% no Brasil e faturou R$ 23,6 bilhões no 1º semestre do ano de 2018. Dados revelam que 27,4 milhões de pessoas fizeram pelo menos uma compra online no Brasil, homens e mulheres, de diferentes faixas etárias.

Nesse ponto, apesar de ainda não ter se definido os reais impactos dessa concorrência no Brasil, muito se discute a respeito dessa realidade no mundo, sendo este, inclusive, o alvo de estudo do Banco Credit Suisse.

A pesquisa realizada pela instituição financeira indicou que, em cinco anos, 25% dos Shopping Centers dos Estados Unidos da América terão suas portas fechadas, em função da atividade crescente do e-commerce .

Conforme se nota, a mudança do perfil do consumidor, bem como da sociedade, já demonstra que existem fortes chances de o lojista perder mercado em função da queda de atração pelo deslocamento aos grandes empreendimentos comerciais. O que demonstra, com evidência, que o desafio do tenant mix nunca foi tão real e atual.

Diante desse avanço tecnológico de progressão geométrica, é fundamental que o empreendedor de shopping center seja zeloso e perspicaz na estratégia de organização do centro comercial, não podendo desconsiderar o coletivo, o mercado, tampouco o lojista na sua esfera individual.

Se a dinâmica do avanço da sociedade é tão fluída e flexível, não há outra saída, senão a adaptação por parte dos jurisdicionados e, principalmente, do Poder Judiciário.

Quando a discussão chega na esfera do órgão julgador, caberá a ele definir o que é justo e mais adequado diante das circunstâncias. E as circunstâncias não são aquelas vislumbradas pelo legislador, quando da edição da lei 8.245, em 18 de outubro de 1991.