Darcy Berssone, conceitua de forma cir\u00fargica, a log\u00edstica do que \u00e9, como se constitui o tenant mix, vejamos:<\/p>\n
Ao planejar a constru\u00e7\u00e3o do shopping center, o empreendedor h\u00e1 de deter-se na quest\u00e3o t\u00f3pica da melhor localiza\u00e7\u00e3o do empreendimento. Ser\u00e1 imprescind\u00edvel que o terreno seja suficientemente grande para comportar, n\u00e3o apenas as lojas, mas tamb\u00e9m, e talvez at\u00e9 principalmente, todas as comodidades e atrativos, inclusive de lazer, que se aninham no shopping. Considerar\u00e1, paralelamente, que o empreende para a sociedade de um tipo singular: a do autom\u00f3vel, isto \u00e9, a motorizada, para qual a dist\u00e2ncia do centro da cidade ser\u00e1 menos relevante. Ainda na fase de planejamento, ter\u00e1 de ter em vista que a estrutura da entidade atribuir\u00e1 maiores espa\u00e7os a usos ou atividades comuns do que \u00e0s lojas, tais como estacionamento, parques de divers\u00f5es, espa\u00e7osos corredores que s\u00e3o verdadeiras ruas internas (malls), elevadores, rampas e escadas rolantes, servi\u00e7os estranhos ao com\u00e9rcio lojista (bancos, correios e tel\u00e9grafos, telefones, assist\u00eancia m\u00e9dica, seguran\u00e7a, etc.). O arranjo tecnol\u00f3gico de todas essas coisas \u00e9 o chamado tenant mix .<\/p>\n
<\/p>\n
Na medida em que o im\u00f3vel \u00e9 constru\u00eddo, cabe ao empreendedor de shopping center manter efetiva a estrat\u00e9gia de distribui\u00e7\u00e3o racional das opera\u00e7\u00f5es comerciais no local, de modo que o local seja atrativo ao p\u00fablico e, consequentemente, gere vendas. Conforme conceitua Maria Helena Diniz:<\/p>\n
<\/span><\/p>\n<\/div>\n <\/p>\n \n Distribui\u00e7\u00e3o das lojas (tenant mix) de acordo com planejamento j\u00e1 tra\u00e7ado desde a constru\u00e7\u00e3o do shopping, indicando a localiza\u00e7\u00e3o das lojas, de conformidade com o ramo do neg\u00f3cio, o tamanho e a import\u00e2ncia do estabelecimento \u2013 lojas-\u00e2ncoras, que exercem uma polariza\u00e7\u00e3o maior da clientela, e as lojas sat\u00e9lites.<\/p>\n De fato, o pr\u00e9vio planejamento levado a efeito pelo empreendedor de shopping center, no que se refere \u00e0s necessidades a serem atendidas de terminado p\u00fablico alvo, em sua localidade f\u00edsica, constituem os primeiros sinais do tenant mix. A partir dos referidos estudos, o empreendimento ser\u00e1 constitu\u00eddo com opera\u00e7\u00f5es comerciais que possam atender a demanda e assim, cumprir com o plano do neg\u00f3cio.<\/p>\n Explica Gladston Mamede que tal estrat\u00e9gia configura uma tecnologia complexa, detida por poucos, a qual se afirma na arquitetura do im\u00f3vel, passa pela defini\u00e7\u00e3o do p\u00fablico, padr\u00f5es de qualidade e est\u00e9tica, al\u00e9m da racional distribui\u00e7\u00e3o das mais diversas lojas dentro do centro de compras .<\/p>\n Conforme se nota, o planejamento decorrente das melhores pr\u00e1ticas de mercado, faz com que o conjunto de opera\u00e7\u00f5es dos lojistas alocados constitua, de forma harm\u00f4nica, uma estrutura h\u00e1bil n\u00e3o s\u00f3 ao atendimento do p\u00fablico, como tamb\u00e9m uma forma de gera\u00e7\u00e3o de renda, propiciando, ainda que na esfera da expectativa, retorno financeiro para todos os envolvidos na cadeia.<\/p>\n Esse \u00e9 o contexto abordado por Carlos Geraldo Langoni , quando declara que o mix viabiliza uma conviv\u00eancia lucrativa entre grandes e pequenos empreendimentos, ainda segundo o autor, em nenhuma outra forma espont\u00e2nea de aglomera\u00e7\u00e3o de unidades comerciais esta transfer\u00eancia pode-se dar de forma t\u00e3o intensa como ocorre nos shoppings centers.<\/p>\n Nesse sentido, uma vez inaugurado o shopping center, na hip\u00f3tese do planejamento pr\u00e9vio n\u00e3o se efetivar na medida estudada, caber\u00e1 ao empreendedor analisar o comportamento do mercado, e realizar as devidas adequa\u00e7\u00f5es, a fim de fomentar, ou, no m\u00ednimo, manter a frequ\u00eancia do p\u00fablico. Um cen\u00e1rio a garantir a atra\u00e7\u00e3o do p\u00fablico e, assim, viabilizar que, tanto o empreendimento, quanto os lojistas, tenham lucratividade em suas respectivas opera\u00e7\u00f5es. Tudo porque, o principal alvo da livre iniciativa \u00e9 o lucro.<\/p>\n Pressup\u00f5e-se, em suma, que o empreendimento em quest\u00e3o \u00e9 sin\u00f4nimo de frequ\u00eancia de pessoas, e, consequentemente, de um alto percentual de vendas resultante da estrat\u00e9gia remunerada que viabilizou estudos, an\u00e1lise de mercado, constru\u00e7\u00e3o, bem como a organiza\u00e7\u00e3o racional dos espa\u00e7os ocupados pelos lojistas.<\/p>\n Ser\u00e1 essa uma premissa incontroversa?<\/p>\n O presente trabalho n\u00e3o pretende constituir certezas, mas sim provoca\u00e7\u00f5es, principalmente, em fun\u00e7\u00e3o da competitividade que o e-commerce vem trazendo aos empreendedores que operam t\u00e3o somente em local f\u00edsico. Os consumidores que antes precisavam sair de suas casas, atra\u00eddos pelo shopping center, agora possuem outras formas de atenderem as necessidades de consumo, n\u00e3o se sujeitam mais ao limite f\u00edsico de op\u00e7\u00f5es que todo e qualquer lojista tem em seu empreendimento.<\/p>\n Segundo o s\u00edtio eletr\u00f4nico de maior refer\u00eancia sobre dados deste nicho de mercado, o e-commerce cresceu 12,1% no Brasil e faturou R$ 23,6 bilh\u00f5es no 1\u00ba semestre do ano de 2018. Dados revelam que 27,4 milh\u00f5es de pessoas fizeram pelo menos uma compra online no Brasil, homens e mulheres, de diferentes faixas et\u00e1rias.<\/p>\n Nesse ponto, apesar de ainda n\u00e3o ter se definido os reais impactos dessa concorr\u00eancia no Brasil, muito se discute a respeito dessa realidade no mundo, sendo este, inclusive, o alvo de estudo do Banco Credit Suisse.<\/p>\n A pesquisa realizada pela institui\u00e7\u00e3o financeira indicou que, em cinco anos, 25% dos Shopping Centers dos Estados Unidos da Am\u00e9rica ter\u00e3o suas portas fechadas, em fun\u00e7\u00e3o da atividade crescente do e-commerce .<\/p>\n Conforme se nota, a mudan\u00e7a do perfil do consumidor, bem como da sociedade, j\u00e1 demonstra que existem fortes chances de o lojista perder mercado em fun\u00e7\u00e3o da queda de atra\u00e7\u00e3o pelo deslocamento aos grandes empreendimentos comerciais. O que demonstra, com evid\u00eancia, que o desafio do tenant mix nunca foi t\u00e3o real e atual.<\/p>\n Diante desse avan\u00e7o tecnol\u00f3gico de progress\u00e3o geom\u00e9trica, \u00e9 fundamental que o empreendedor de shopping center seja zeloso e perspicaz na estrat\u00e9gia de organiza\u00e7\u00e3o do centro comercial, n\u00e3o podendo desconsiderar o coletivo, o mercado, tampouco o lojista na sua esfera individual.<\/p>\n Se a din\u00e2mica do avan\u00e7o da sociedade \u00e9 t\u00e3o flu\u00edda e flex\u00edvel, n\u00e3o h\u00e1 outra sa\u00edda, sen\u00e3o a adapta\u00e7\u00e3o por parte dos jurisdicionados e, principalmente, do Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n Quando a discuss\u00e3o chega na esfera do \u00f3rg\u00e3o julgador, caber\u00e1 a ele definir o que \u00e9 justo e mais adequado diante das circunst\u00e2ncias. E as circunst\u00e2ncias n\u00e3o s\u00e3o aquelas vislumbradas pelo legislador, quando da edi\u00e7\u00e3o da lei 8.245, em 18 de outubro de 1991.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Darcy Berssone, conceitua de forma cir\u00fargica, a log\u00edstica do que \u00e9, como se constitui o tenant mix, vejamos: Ao planejar a constru\u00e7\u00e3o do shopping center, o empreendedor h\u00e1 de deter-se na quest\u00e3o t\u00f3pica da melhor localiza\u00e7\u00e3o do empreendimento. 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